Société de la Tour Eiffel : la logistique urbaine, nouveau territoire d’une foncière centenaire
Née en 1889 pour financer et construire le monument le plus visité de France, la Société de la Tour Eiffel a fait de la réinvention de son patrimoine une seconde nature. Longtemps spécialisée dans les bureaux, la foncière francilienne s’est lancée dans la logistique urbaine à étages avec sa marque déposée LILK. Deux immeubles sont désormais sortis de terre : le Nanturra à Nanterre et le Syrah à Bobigny. Entretien avec Constance Varennes, directrice adjointe du développement, et Vincent Leroy, asset manager, sur un pari architectural et industriel au cœur des villes.
Il y a quelque chose de cohérent, et même de très satisfaisant intellectuellement, à voir une société fondée par Gustave Eiffel se réinventer plutôt que de gérer sagement un héritage. Créée à l’occasion de l’Exposition universelle de 1889 pour financer, construire puis exploiter l’édifice, la Société de la Tour Eiffel se définit aujourd’hui comme une foncière intégrée « à forte culture de services », agile et attentive aux mutations urbaines. « Gustave Eiffel était visionnaire en construisant ce monument aujourd’hui emblématique. C’est le même esprit pionnier qui anime la foncière : ne pas gérer seulement un patrimoine, mais se demander en permanence comment le réinventer pour qu’il s’adapte aux usages et aux enjeux de la ville de demain », résume Christel Zordan, directrice générale de la foncière . Évolution des modes de travail, nouveaux modes de mobilité et de consommation : autant de signaux que la foncière dit vouloir anticiper plutôt que subir.
C’est dans cet état d’esprit qu’a été votée, dès 2022, une nouvelle feuille de route. Historiquement concentrée sur le bureau – 81 % de son patrimoine fin 2021 –, la Société de la Tour Eiffel a fait le choix assumé de diversifier son portefeuille, en visant un tiers d’actifs hors bureau. « La transformation des villes passe par l’essor du travail hybride, la demande croissante de résidentiel, de logistique urbaine et le retour du commerce de proximité. Une foncière mono-produit bureau devenait plus exposée et moins adaptée aux attentes sociétales auxquelles l’immobilier doit répondre », explique-t-on chez la foncière. Ce virage a été pris avec le soutien unanime des principaux actionnaires, exprimé lors de la présentation de la feuille de route au conseil d’administration en février 2022.
LILK, la logistique qui monte (au propre et au figuré)
Reste à donner corps à cette ambition. Ce sera LILK, pour « Light Industrial, Last Kilometer », une marque déposée par la foncière et dédiée à la logistique urbaine à étages. « L’idée, c’est vraiment d’avoir des bâtiments aussi bien dédiés à la petite industrie et aux activités industrielles qu’à la logistique du dernier kilomètre. Des immeubles très polyvalents, qui permettent d’accueillir un panel très large d’activités et donc des utilisateurs très diversifiés », détaille Constance Varennes.
Plusieurs signaux ont convaincu la foncière de se jeter à l’eau : « Le e-commerce qu’on a vu exploser, la raréfaction du foncier à proximité des centres très urbains, et les ambitions zéro artificialisation », énumère la directrice adjointe du développement, en référence au ZAN. À cela s’ajoute le besoin, pour les artisans, les PME industrielles et les acteurs de la logistique, de disposer de sites à proximité immédiate des centres urbains. Ce qui distingue le concept d’un entrepôt classique tient d’abord à la localisation, en zone très urbaine, et à ce qu’elle impose : une architecture soignée et, surtout, la verticalité. « Ces entrepôts très éloignés, en zone, sont toujours de plain-pied. Nous, on est en hauteur », pose Constance Varennes. La raison est d’abord foncière. « La pression foncière fait qu’aujourd’hui les prix des terrains s’envolent. Plus on est proche de Paris, plus le foncier se raréfie, ce qui nous oblige à monter », explique Vincent Leroy. À Nanterre, sortir du bureau à 200 ou 250 euros du mètre carré permet de tenir un bilan ; pour de l’activité, étaler le bâtiment au sol le déséquilibre. La verticalité devient alors le seul moyen de densifier sans consommer davantage de terrain – le bâtiment de Bobigny a ainsi permis une désartificialisation de près de 10 % de la parcelle par rapport à son état initial.
Mais monter ne suffit pas : encore faut-il monter juste. « Il ne faut pas que la verticalité devienne un obstacle à l’exploitation. Il faut qu’elle soit un outil qui permette d’avoir un immeuble bien conçu et qui fonctionne bien », insiste Vincent Leroy. Organisation des cellules, charges au sol, hauteurs sous plafond, dessin des rampes (voir plus loin) : autant de points de vigilance. Ces hôtels d’activités à étages restent par ailleurs contraints en hauteur par le PLU, et ne relèvent pas de la réglementation ICPE.
La rampe, pièce maîtresse de l’immeuble
Revenons sur l’organe vital – l’expression est à peine exagérée – de ces bâtiments : la rampe, qui conditionne la réussite ou l’échec de l’exploitation dans les étages. « Il s’agit vraiment de l’élément stratégique. Avoir une pente douce, c’est primordial. Qu’elle soit chauffée est tout aussi déterminant. On ne peut pas dire à un locataire que, le 12 janvier, il neige, donc il ne peut pas monter et son activité est bloquée », illustre Constance Varennes. En collaboration avec son architecte Paul Mayla, la foncière a défini une pente inférieure à 7 % et une rampe double flux permettant aux camions de se croiser, utilisable toute l’année.
Le vrai défi n’a pas été le poids – géré par des fondations sur pieux – mais l’insertion de cette rampe sur des emprises foncières très contraintes. Au Nanturra, elle prend la forme d’un silo hélicoïdal et occupe à elle seule près d’un tiers de l’immeuble. « Là, il y a une vraie responsabilité de l’investisseur. On aurait pu optimiser le bilan du bâtiment en rendant la rampe plus verticale et en gagnant de la surface exploitable. Mais une rampe plus verticale devient un vrai souci pour l’exploitation. Il y a une vraie éco-responsabilité de l’investisseur », plaide Vincent Leroy.
Le Syrah, livré cette année et pensé après le Nanturra, a permis d’aller encore plus loin. Là où le premier immeuble limite l’accès des étages aux porteurs de 10 tonnes, le second, doté d’une rampe latérale sans contrainte de hauteur, accueille des poids lourds jusqu’à 19 tonnes. « C’est une très belle performance pour des hôtels d’activités », souligne l’asset manager.
Autre raffinement : au rez-de-chaussée, un quai mutualisé équipé d’un monte-charge dessert les niveaux supérieurs. Un locataire recevant ponctuellement un 35 ou 40 tonnes peut ainsi décharger en bas, faire transiter la marchandise par un sas puis un monte-charge, et la récupérer à l’étage. « Proposer une solution avec quai pour un utilisateur de 500 ou 600 mètres carrés, c’est assez rare sur le marché », note Vincent Leroy, qui dit en retirer des retours très favorables lors des visites.
Des locataires aussi variés que les usages
La polyvalence n’est pas un argument commercial de façade : c’est le cœur du modèle. Les bâtiments sont très divisibles, avec des lots démarrant autour de 450 à 480 mètres carrés – parfois moins au Nanturra – et pouvant être regroupés jusqu’à 1 200 ou 1 500 mètres carrés selon les besoins. « On peut s’adresser au logisticien du dernier kilomètre qui va avoir besoin de hauteur, de forte charge au sol, tout comme on peut accueillir l’artisan, la PME, la société industrielle avec des process spécifiques et des besoins de puissance électrique. Le bâtiment a vraiment cette polyvalence d’usage », détaille Vincent Leroy.
Les premiers occupants du Nanturra en témoignent. On y trouve un comptoir de vente aux professionnels, enseigne de référence dans le négoce en chauffage, matériel électrique, carrelage et salle de bain, dont l’implantation illustre la pertinence géographique de l’immeuble.Les professionnels du bâtiment de l’ouest francilien viennent en effet s’y approvisionner, en profitant de la proximité de l’A86 dans les deux sens.
Le site accueille une plateforme parisienne dédiée aux aérosols desservant toute l’Île-de-France, une start-up du réemploi et de la maintenance d’électroménager un artisan de la métallurgie, ou encore une spécialiste en gestion d’énergie mêlant showroom, activités et stockage. Curieusement, aucun pur acteur du e-commerce ne s’y est finalement installé. Les demandes se sont exprimées, mais les projets ne sont pas allés à leur terme.
L’environnement, du toit au sous-sol
Loin de traiter ces actifs comme de simples boîtes, la foncière revendique pour eux les mêmes ambitions environnementales que pour ses bureaux. « Ces bâtiments d’activités logistiques sont souvent délaissés sur le plan environnemental. Nous avons à cœur de leur donner les mêmes ambitions », affirme Constance Varennes. Le Syrah est ainsi certifié BREEAM International New Construction niveau « Excellent ». Géothermie sur sondes couplée à une pompe à chaleur pour chauffer les zones d’activités sans aérothermes énergivores, panneaux photovoltaïques, matériaux biosourcés et démarche de réemploi : « On a vraiment poussé tous les curseurs RSE au maximum sur ces deux opérations », résume-t-elle.
La signature la plus spectaculaire se joue en toiture. Le Syrah accueille, sur une terrasse de 2 000 mètres carrés dotée de 70 centimètres de terre cultivable, un projet d’agriculture urbaine avec vergers, arbres fruitiers et vignes. L’idée est née d’une contrainte transformée en atout. « Le PLU nous imposait une épaisseur de terre importante en toiture. On s’est dit qu’il serait dommage de faire une toiture végétalisée lambda, alors autant en profiter pour mettre en place de l’agriculture urbaine », relate Constance Varennes. Au-delà du geste environnemental, l’enjeu est celui du confort d’usage, avec une terrasse mutualisée, des lots lumineux, et la présence d’arbres fruitiers au dernier étage. « On parle beaucoup de confort dans les bureaux. Il n’y a pas de raison que les utilisateurs industriels ou d’activités en soient privés », plaide Vincent Leroy. Reste la question de l’acceptabilité : ramener de la logistique en ville, là où les habitants l’imaginent (et, peut-être, la souhaitent) volontiers à l’écart, est-ce que cela passe bien ? « Oui, c’est bien accepté. On reste dans des environnements qui demeurent un peu industriels », assure Constance Varennes. Les échanges avec les villes de Nanterre et de Bobigny se sont révélés très favorables au maintien d’une activité productive dans les centres urbains. La qualité architecturale et, surtout, la mixité d’usages y sont pour beaucoup.
« Si on arrivait en disant «on fait 8 000 mètres carrés d’entrepôt Amazon», ce ne serait pas tout à fait la même chose. Le fait que les activités industrielles se mêlent à de la petite logistique du dernier kilomètre rend les projets beaucoup plus acceptables. Et cela crée des emplois sur le territoire », observe la directrice adjointe du développement.
Un cœur de patrimoine dans le Grand Paris
Ces deux réalisations s’inscrivent dans un patrimoine dont 75 % se situe dans le Grand Paris, le quart restant se répartissant entre plusieurs métropoles régionales – Lyon, Aix-en-Provence, Bordeaux, Lille, Nantes. Point notable, le Nanturra comme le Syrah ont été développés sur des terrains que la foncière détenait déjà : le premier sur le Parc Eiffel Nanterre-Seine, un ensemble de plus de 70 000 mètres carrés propriété du groupe depuis 2016 ; le second sur un ancien terrain industriel de la zone des Vignes, à Bobigny, détenu depuis 2009. Une manière de valoriser l’existant plutôt que de consommer du foncier neuf.
Cette logique de réinvention du patrimoine dépasse d’ailleurs la seule logistique. La foncière cite volontiers son site d’Aubervilliers, une ancienne usine de parfums, où elle a accueilli l’incubateur d’artistes Poush le temps d’obtenir la modification du plan local d’urbanisme et de repenser le lieu en site mixte. « Une manière de garder un lieu vivant pendant sa transformation », résume-t-on chez la foncière, qui se voit « comme un acteur de la ville, pas seulement comme un propriétaire ».
D’autres LILK verront-ils le jour ? La Société de la Tour Eiffel avance prudemment. « On a des sujets très en amont, mais il est un peu tôt pour en parler. On ne va pas sourcer de nouveaux terrains pour faire des LILK : on réfléchit vraiment à partir de notre patrimoine aujourd’hui. On a identifié quelques sites qui pourraient en accueillir, mais il serait prématuré d’en dire davantage », indique Constance Varennes. L’ambition affichée est d’atteindre la cible d’un tiers d’actifs diversifiés d’ici quelques années, sans que la part réservée à la logistique urbaine soit chiffrée : elle dépendra des sites qui s’y prêteront.
Quant à savoir à quoi ressemblera la Société de la Tour Eiffel dans dix ans, l’exercice est rendu délicat par l’actualité de l’entreprise, qui a quitté la Bourse de Paris au terme d’une offre de retrait de son actionnaire de contrôle, le groupe SMABTP.
« Nous vivons une nouvelle étape pour la Société. L’actionnariat évolue, mais sa vision aussi », indique Christel Zordan. Une chose paraît acquise : la logistique urbaine occupera une place plus importante. « Nous nous sommes adaptés pour suivre l’évolution sociétale et les besoins des locataires, et nous continuerons en ce sens en adaptant notre portefeuille, pour anticiper les usages de demain, répondre aux enjeux des territoires et agir avec une exigence environnementale forte. » Un cap qui, pour une maison née d’un pari sur le fer et la hauteur, a quelque chose de familier.
